Wer in Deutschland eine Wohnung mietet oder vermietet, stößt früher oder später auf die Frage: Wer zahlt für Kleinreparaturen – Mieter oder Vermieter? Tropfender Wasserhahn, klemmendes Fenster, defekte WC-Spülung – scheinbar kleine Schäden, die schnell zur Grundsatzdiskussion werden können.
In diesem Beitrag erklären wir verständlich und praxisnah, wann Mieter zahlen müssen, wann eindeutig der Vermieter in der Pflicht ist und welche Rolle die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag spielt. Der Text richtet sich sowohl an Mieter als auch an Vermieter und Hausverwaltungen.
Grundsatz im Mietrecht: Instandhaltung ist Vermietersache
Nach dem deutschen Mietrecht ist die Lage zunächst klar: Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das bedeutet:
- Verschleiß, Materialermüdung oder technische Defekte sind grundsätzlich Sache des Vermieters.
- Reparaturen – ob groß oder klein – fallen ohne besondere Vereinbarung in dessen Verantwortungsbereich.
- Der Mieter zahlt die Miete und darf im Gegenzug eine funktionierende Wohnung erwarten.
Ohne besondere Regelung im Mietvertrag müsste also der Vermieter auch jede Kleinreparatur bezahlen – vom tropfenden Wasserhahn bis zur klemmenden Tür. Genau hier setzt die sogenannte Kleinreparaturklausel an.
Was ist eine Kleinreparaturklausel?
In vielen Mietverträgen findet sich eine Kleinreparaturklausel. Sie soll regeln, dass der Mieter die Kosten für kleine, alltägliche Reparaturen übernimmt. Wichtig ist: Der Mieter verpflichtet sich dabei nicht zur Durchführung der Reparatur, sondern nur zur Kostenübernahme.
Eine wirksame Kleinreparaturklausel definiert typischerweise:
- Welche Teile der Wohnung betroffen sind (z. B. Wasserhähne, Lichtschalter, Rollladengurte).
- Wie hoch der maximale Betrag pro Reparatur sein darf.
- Wie hoch die Jahresobergrenze für alle Kleinreparaturen zusammen ist.
Nur wenn die Klausel klar, transparent und rechtlich zulässig formuliert ist, muss der Mieter tatsächlich zahlen. Unklare, überzogene oder zu weit gefasste Klauseln sind häufig unwirksam.
Wann muss der Mieter für Kleinreparaturen zahlen?
Der Mieter muss nur dann für Kleinreparaturen zahlen, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:
- Es gibt eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag.
- Der Schaden betrifft Teile der Wohnung, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen.
Beispiele:- Wasserhähne, Duschköpfe, WC-Spülungen
- Lichtschalter, Steckdosenabdeckungen, Türklinken
- Rollladengurte, Fenster- oder Türgriffe
- Die Kosten der einzelnen Reparatur überschreiten den im Vertrag genannten Höchstbetrag pro Reparatur nicht.
- Die jährliche Obergrenze für Kleinreparaturen ist noch nicht überschritten.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist der Mieter zur Übernahme der Kosten verpflichtet – unabhängig davon, ob er den Schaden selbst verursacht hat oder dieser durch normalen Verschleiß entstanden ist.
Übliche Höchstbeträge für Kleinreparaturen
In der Praxis haben sich bestimmte Beträge für Kleinreparaturen etabliert, damit eine Klausel als „zumutbar“ und damit wirksam angesehen wird. Typisch sind:
- Höchstbetrag pro Reparatur: meist etwa 100 bis 120 Euro (teilweise bis ca. 125 Euro).
- Jahresobergrenze: meist ca. 6–8 % der Jahresnettokaltmiete.
Wichtig: Wird der Höchstbetrag auch nur geringfügig überschritten, darf der Vermieter die Kosten nicht anteilig aufteilen. Dann zahlt er die Reparatur vollständig selbst. Es gilt der Grundsatz: „Ganz oder gar nicht“.
Beispiele aus der Praxis: Wer zahlt was?
Beispiel 1: Tropfender Wasserhahn, 80 Euro
Im Mietvertrag ist eine Kleinreparaturklausel mit einem Höchstbetrag von 100 Euro pro Reparatur vereinbart. Die Reparatur des tropfenden Wasserhahns kostet 80 Euro.
- Es handelt sich um einen Gegenstand des täglichen Gebrauchs (Wasserhahn).
- Die Reparaturkosten liegen unter 100 Euro.
Ergebnis: Der Mieter muss die 80 Euro zahlen – vorausgesetzt, die Klausel ist ansonsten wirksam.
Beispiel 2: Defektes WC-Füllventil, 140 Euro
Der Höchstbetrag pro Kleinreparatur beträgt laut Vertrag 120 Euro. Die Rechnung des Installateurs liegt bei 140 Euro.
- Das Bauteil (WC-Spülung) ist grundsätzlich kleinreparaturfähig.
- Die Kosten überschreiten aber die Grenze von 120 Euro.
Ergebnis: Der Vermieter muss die Reparatur vollständig zahlen. Der Mieter beteiligt sich nicht anteilig, weil der Betrag über der vereinbarten Grenze liegt.
Beispiel 3: Mehrere Kleinreparaturen in einem Jahr
Im Mietvertrag ist eine Jahresobergrenze von 8 % der Jahresnettokaltmiete vereinbart. Diese Grenze ist bereits durch mehrere Reparaturen im laufenden Jahr ausgeschöpft. Eine weitere Kleinreparatur im Wert von 70 Euro steht an.
Ergebnis: Die Jahresobergrenze ist erreicht. Der Vermieter muss diese Reparatur zahlen.
Wann muss der Vermieter zahlen – trotz Kleinreparaturklausel?
Auch mit Klausel im Vertrag darf der Vermieter nicht beliebig Kosten auf den Mieter abwälzen. Der Vermieter bleibt zahlungspflichtig, wenn:
- die Kleinreparaturklausel unwirksam ist (z. B. zu hohe Beträge, unklare Formulierungen, zu weite Regelung),
- die Reparatur kein Teil des täglichen Gebrauchs betrifft (z. B. Leitungen in der Wand, Heizungskessel),
- die Kosten den Höchstbetrag pro Reparatur überschreiten,
- die Jahresobergrenze erreicht oder überschritten ist,
- es sich nicht um eine Kleinreparatur, sondern um eine größere Instandsetzung handelt.
In all diesen Fällen läuft die Kleinreparaturklausel ins Leere und es gilt wieder der Grundsatz: Der Vermieter trägt die Instandhaltungskosten.
Typische Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter
1. Was ist überhaupt eine Kleinreparatur?
Nicht jeder Schaden ist automatisch eine Kleinreparatur. Typischerweise geht es um Bagatellschäden an häufig genutzten Teilen der Wohnung. Große Bauteile, fest installierte Leitungen, Heizungsanlagen oder die komplette Sprechanlage fallen meist nicht darunter.
2. Unklare oder überzogene Vertragsklauseln
Viele Mietverträge enthalten Formulierungen, die zu allgemein oder zu weitreichend sind – zum Beispiel, wenn „alle Reparaturen an Installationen der Wohnung“ auf den Mieter abgewälzt werden sollen. Solche Klauseln sind häufig unwirksam und führen dazu, dass der Vermieter zahlen muss.
3. „Das haben Sie doch verursacht!“
Häufig wird gestritten, ob der Schaden durch unsachgemäße Nutzung entstanden ist. Aber: Ist eine wirksame Kleinreparaturklausel vorhanden, spielt die Verschuldensfrage für die Kostenübernahme oft keine Rolle – entscheidend sind Höchstbetrag, Jahresgrenze und Art des Bauteils. Unabhängig davon kann bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz ein Schadensersatzanspruch des Vermieters bestehen.
Tipps für Mieter: So behalten Sie den Überblick
- Mietvertrag genau lesen: Gibt es eine Kleinreparaturklausel? Ist sie verständlich formuliert?
- Höchstbeträge prüfen: Stehen konkrete Summen pro Reparatur und eine Jahresobergrenze im Vertrag?
- Keine Rechnung blind bezahlen: Im Zweifel erst prüfen (z. B. beim Mieterverein oder einem Anwalt nachfragen).
- Rechnungen sammeln: So können Sie nachvollziehen, ob die Jahresobergrenze bereits erreicht ist.
Tipps für Vermieter & Hausverwaltungen
- Aktuelle Vertragsmuster verwenden: Nutzen Sie moderne, rechtssichere Mietvertragsformulare.
- Klauseln klar formulieren: Benennen Sie ausdrücklich, welche Bauteile und welche Betragsgrenzen gelten.
- Realistische Höchstbeträge wählen: Üblich sind rund 100–120 Euro pro Reparatur und eine sinnvolle Jahresobergrenze.
- Hausmeisterservice einbinden: Ein professioneller Hausmeisterservice kann Kleinreparaturen schnell erkennen, koordinieren und häufig kostengünstiger organisieren.
Was ist mit Schönheitsreparaturen?
Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen sind nicht dasselbe. Kleinreparaturen betreffen das Funktionieren der Einrichtung (z. B. Wasserhahn, Türgriff), während Schönheitsreparaturen überwiegend optische Arbeiten sind (z. B. Streichen, Tapezieren).
Ob und in welchem Umfang Mieter Schönheitsreparaturen ausführen müssen, ist eine eigene rechtliche Baustelle mit umfangreicher Rechtsprechung. Für die Frage „Wer zahlt Kleinreparaturen?“ spielt das aber nur am Rande eine Rolle – Kleinreparaturen sind eine eigene Kategorie.
FAQ: Wer muss für Kleinreparaturen zahlen?
Muss ich als Mieter immer Kleinreparaturen zahlen?
Nein. Nur wenn es eine wirksame Kleinreparaturklausel gibt und die Bedingungen (Art des Schadens, Höchstbetrag, Jahresobergrenze) erfüllt sind. Ohne Klausel zahlt grundsätzlich der Vermieter.
Was, wenn die Reparatur nur ein bisschen über der Grenze liegt?
Liegt der Rechnungsbetrag über der vereinbarten Höchstgrenze, ist es in der Regel keine Kleinreparatur mehr. Dann zahlt der Vermieter die Kosten vollständig – der Mieter muss sich nicht anteilig beteiligen.
Kann der Vermieter verlangen, dass ich selbst repariere?
Nein. Der Mieter kann in Wohnraummietverhältnissen nicht wirksam verpflichtet werden, die Reparaturen selbst durchzuführen. Er kann nur zur Kostenbeteiligung verpflichtet werden. Die Organisation der Reparatur bleibt Sache des Vermieters.
Was kann ich tun, wenn ich mir nicht sicher bin?
Im Zweifel sollten Sie:
- den Mietvertrag genau prüfen,
- die Höhe der Rechnung mit den vereinbarten Grenzen vergleichen,
- sich bei einem Mieterverein, Haus & Grund-Verein oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.
Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick zum Thema Kleinreparaturen im Mietrecht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Jeder Fall kann anders liegen. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Fachanwalt oder einem Mieter- bzw. Vermieterverein beraten.
